南充市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

政策解讀

一、制定目的

為進一步貫徹落實國家、省房地產(chǎn)市場監(jiān)管的部署要求，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有力保障商品房工程建設(shè)，維護交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合南充實際，我局與中國人民銀行南充中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會南充監(jiān)管分局共同研究起草了《南充市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（以下簡稱《辦法》），經(jīng)廣泛征求社會各界意見并修改完善后，印發(fā)了本《辦法》。

二、制定依據(jù)

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》“第四十四條 商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）“第十一條 開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”。

《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）對監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管額度、保障資金?？顚Ｓ?、資金撥付等方面提出了明確要求。

《四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行成都分行、中國銀保監(jiān)會四川監(jiān)管局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見〉的通知》（川建房函〔2022〕591號）明確各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要會同人民銀行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)部門，對本地已出臺的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法進一步修改完善，制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則和三方監(jiān)管協(xié)議文本等，確保商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度落實到位。

《中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號）“一、允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)”。

三、適用范圍

? ??市轄區(qū)范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金的繳存、使用和監(jiān)督管理，適用本《辦法》。

四、預(yù)售資金的定義

?? ?《辦法》所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包括預(yù)售定金、預(yù)付款、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等一切購房款項。

五、監(jiān)管部門

?? ?由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)，會同中國人民銀行南充中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會南充監(jiān)管分局

按照職能分工，共同做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

六、主要內(nèi)容

《辦法》全文共有九個章節(jié)、三十一條內(nèi)容，主要內(nèi)容為以下幾個方面：

（一）明確監(jiān)管范圍。明確市轄區(qū)經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項目預(yù)售資金全部列入監(jiān)管范圍。購房人按照合同約定支付的全部購房款（含定金、預(yù)付款、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）。

（二）監(jiān)管銀行的選定。由市房管部門會同人民銀行、銀保監(jiān)部門通過公開招投標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行，在市人民政府網(wǎng)站市房地產(chǎn)管理局頻道（以下簡稱房管部門網(wǎng)站）公示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）申請辦理《商品房預(yù)售許可證》前，以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》對應(yīng)的商品房項目為單位，在房管部門公示的中標(biāo)商業(yè)銀行名錄中，選擇1至2家作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）。

（三）監(jiān)管賬戶的開設(shè)。開發(fā)企業(yè)按照一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）。一個商品房項目可開設(shè)1至3個監(jiān)管賬戶，地下車庫（車位）應(yīng)單獨開設(shè)獨立核算的監(jiān)管賬戶。

監(jiān)管賬戶應(yīng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》上載明，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置以及房管部門網(wǎng)站公示。

監(jiān)管賬戶不得開設(shè)網(wǎng)銀和自動轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)。

監(jiān)管賬戶的設(shè)立、變更、注銷應(yīng)向房管部門提出申請，經(jīng)同意后方可辦理。

（四）監(jiān)管協(xié)議的簽訂。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與房管部門和監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議），監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容在預(yù)售方案中予以明確，并在《商品房買賣合同》中體現(xiàn)。監(jiān)管協(xié)議包括商品房監(jiān)管項目基本情況、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管額度、預(yù)售資金收存及支取、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭議解決方式等內(nèi)容，監(jiān)管協(xié)議文本由房管部門牽頭制定。

（五）監(jiān)管資金的分類。商品房預(yù)售監(jiān)管資金分為監(jiān)管額度內(nèi)資金和監(jiān)管額度外資金。監(jiān)管額度內(nèi)的資金是指監(jiān)管賬戶中確保項目預(yù)售建筑面積竣工交付所需的資金額度，由房管部門根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件、市場行情等因素確定。監(jiān)管額度外的資金是指監(jiān)管賬戶內(nèi)超出監(jiān)管額度的資金，可由開發(fā)企業(yè)提取使用。

（六）規(guī)范資金繳存。購房款應(yīng)通過專用pos機或以銀行轉(zhuǎn)賬等合法方式由購房人同名銀行賬戶直接存入監(jiān)管賬戶。購房人申請按揭貸款的，貸款銀行應(yīng)將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、貸款資金全部直接存入對應(yīng)的監(jiān)管賬戶等相應(yīng)條款寫入貸款合同，任何企業(yè)、單位及個人不得轉(zhuǎn)存、截留或以其他任何形式違規(guī)收取購房款。

（七）規(guī)范資金撥付。監(jiān)管項目符合《辦法》撥付條件，經(jīng)市房管部門核準(zhǔn)，由監(jiān)管銀行及時撥付。其中監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付分為以下節(jié)點：取得商品房預(yù)售許可為首次撥付節(jié)點，之后按主體結(jié)構(gòu)工程每三層樓為一個節(jié)點；主體工程砌體和外墻；門窗、電梯工程；水、電、氣工程；消防、景觀綠化工程；取得《四川省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案書》或《四川省建設(shè)工程竣工驗收備案證》；完成房屋房源核驗和房屋所有權(quán)首次登記。

（八）預(yù)售資金監(jiān)管的解除。預(yù)售商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記后，開發(fā)企業(yè)可向市房管部門申請解除預(yù)

售資金監(jiān)管。

（九）明確相關(guān)責(zé)任。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工單位、監(jiān)管單位、購房人、相關(guān)部門及銀行工作人員等提出了具體要求。

七、制定程序

??? 為維護購房群眾的合法權(quán)益，防范市場風(fēng)險，我局借鑒其他城市經(jīng)驗和做法，結(jié)合我市實際，會同中國人民銀行南

充中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會南充監(jiān)管分局印發(fā)了《南充市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，進一步加強我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度，以保障購房人所購預(yù)售商品房順利建設(shè)、按期交付。

八、實施時間

??? 《辦法》自2023年7月1日起正式實施，有效期5年。